Quelle est la différence entre une première, deuxième et troisième hypothèque ou un prêt?


Réponse 1:

Le principal déterminant est le moment où une hypothèque a été enregistrée. Une hypothèque est dite «en première position» ou «senior» lorsqu'elle a été enregistrée avant toute autre créance sur le bien.

Il est possible de «subordonner» un privilège junior lors du refinancement d'une hypothèque antérieure (senior). Dans ce cas, le titulaire de privilège junior permet à la nouvelle première hypothèque d'occuper la première position même si elle sera «plus jeune» que la seconde.

La position d'un privilège hypothécaire est importante si un emprunteur fait défaut et qu'un prêteur doit saisir et vendre la propriété. Si un premier créancier hypothécaire saisit et vend la propriété, la deuxième hypothèque sera éteinte; ils repartiront avec rien.

Pour cette raison, un créancier hypothécaire subalterne enregistrera une «demande d'avis de défaut» avec son prêt. Cela signifie qu'ils sauront si et quand un créancier hypothécaire principal enregistre un avis de défaut contre la propriété. Dans ce cas, ils auraient le droit de remédier au défaut et de saisir eux-mêmes la propriété.

Ce type de risque élevé est la principale raison pour laquelle les prêts hypothécaires subalternes comportent généralement des taux beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires de premier rang.


Réponse 2:

Quelle est la différence entre une première, deuxième et troisième hypothèque ou un prêt?

Une première hypothèque est appelée «première», car elle a le premier droit à tous les produits du prêt qui leur sont dus en cas de défaut sur la propriété à laquelle elle est liée. Étant donné que la plupart des maisons vendues aux enchères immobilières se vendent souvent beaucoup moins que ce qu'elles valent, c'est l'endroit le plus sûr pour récupérer votre argent dans le pire des cas. C'est pourquoi les premières hypothèques ont des taux d'intérêt bas. Ce sont généralement (mais pas toujours) les premiers à prêter sur une propriété. *

Les deuxième et troisième prêts hypothécaires occupent respectivement la deuxième et la troisième place dans la liste des remboursements. La forme la plus courante de deuxième hypothèque est la HELOC (Home Equity Line of Credit). Ils ont des taux d'intérêt plus élevés que les premières hypothèques en raison de leur deuxième situation juridique en cas de défaut du propriétaire sur la propriété. Il n'est pas du tout inhabituel, en cas de forclusion, que le premier recueille tous les bénéfices de la vente immobilière. Le deuxième prêt peut être remboursé en partie, mais souvent pas du tout. Les prêts hypothécaires secondaires sont donc plus risqués et les taux d'intérêt sont plus élevés pour refléter cela.

Les prêts hypothécaires de troisième rang sont vraiment rares. J'en ai vu un dans le California Housing Boom du milieu des années 2000, lorsque les prix des logements augmentaient rapidement et que les gens retiraient de l'argent de leurs maisons comme des distributeurs automatiques de billets. Vous devriez avoir beaucoup de capitaux propres dans votre maison et une raison vraiment convaincante de la retirer, car les prêts hypothécaires de troisième rang facturent des taux d'intérêt encore plus élevés que les secondes.

* Un exemple d'exception est une fois où nous avions à la fois une première hypothèque et un HELOC sur notre maison, et j'ai refinancé la première hypothèque mais pas l'HELOC. La banque qui nous a refinancés n'accepterait pas la deuxième place sur le prêt. Ils ont sauté l'HELOC au début de la ligne en insistant pour que leur prêt soit la «première hypothèque».